浅析：刨根问底合肥楼市新政 稳价提量加拍地才是真正目的

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前几天还说五一小长假期间网传的合肥新站区解开部分新房限购，但是官方先是否定，后来又没有文件出来辟谣。在大家对合肥楼市可能感觉不会出台政策的时候，合肥政府和房管局等相关机构给市场上扔了一个重磅炸弹，一时间各大房企、中介公司和房产自媒体直接炸锅。我们需要明确一点的就是这是合肥自2016年10月份限购政策出台以来，第一次提出宽松的楼市政策，去年的两次房产收紧政策直接把如日中天的楼市拉入寒冬。

虽然真正的执行还需要等待官方文件，但是打听了几个售楼部和几个中介公司的朋友，的的确确是有这样的消息，今天也有记者给房管局去电证实了这个消息，但是具体什么时候公布，公布的内容具体是什么样，还是要等官文。我们先按照网上传得最多的版本，也是可能性最大的板块进行解析，大家看看是否合理，是不是真如预想的一般。

第一，合肥市新站区，瑶海区和经开区新桥产业园区域解除限购。

我们需要明确的是这两个行政区和区域内是全面解除限购，新房和二手房均不限购，这就是说凡是有充足的资金就可以购房。这个政策的落实会带来什么，其一，刚需上车。在合肥不管你有没有社保，有没有纳税，都可以购房，这样的置业新站区和瑶海区的客户群体会增加，虽说不管是新站还是瑶海都是合肥房产成交量的顶梁柱，但是这俩个区的房源库存量实在太大了，这些成交量难以消化库存量。其二，新房成交速度加快。新站和瑶海新房量大，去化率不高，这是恶性循环的开始，但是如果客户量大了，成交的量和速度自然会加快。其三，铺垫下一次的拍地。新站6宗地0报名两次流拍让大家知道开发商对新站这个刚需地信心不足，但是如果不限购且去化率高，那么开发商就一定会回头。其四，北城和肥东很难受。这四个区域本身就是紧挨着，房价上差异不明显。以前北城和肥东还可以仗着不限购这个优点吸引客户，这下好了大家都不限购了。突然就明白为什么最近一次拿地后万科和尚泽都显得信息不足了。

第二，其他区域外地人2年内累计正常缴纳6个月社保即可购房。

我们需要把这一条政策拆开看，第一是除去瑶海，新站和新桥产业园这三个地方外的其他区域依旧是限购的；第二，2年内有6个月的社保；第三，6个月社保可以断开，只要累计足额正常缴纳即可，但是不能补缴；第四，这6个月社保政策是面向全部还是只针对新房。这一条政策会带来什么影响：其一，这个政策对社保的宽松政策是对照着南京和苏州来的，基本上都是这个社保政策，也是为了抢一些能落户合肥的人，毕竟合肥发展需要人；其二，无形中增加了全市购房人数，这让西南片区的新房更加紧俏，也让市区范围内的二手房成交会增加；其三，可能会让一部分二手房业主价格上调，也会让新房的优惠减少，摇号的楼盘数量会有所增加。

第三，合肥本市户籍可以在限购范围内全款购买第三套二手房。

合肥本市户口本来就不限购市区内的二手房，但是限购重点学区房，所以我们再把这条政策拆开看，第一，合肥本市户籍可以购买第三套二手房，合肥人会在哪里限购？只有是双本学区房了；第二，可以买，但是必须要求是全款，因为房产政策不涉及贷款政策；第三，以家庭为单位只能买第三套，不能无限制地买，也为炒房设置了门槛。那么这一条政策会带来什么：其一，去年加码之后的学区房限购政策基本上属于解除状态了，中产阶层可以看学区房了，学区房将会迎来一波涨价，尤其是经开、滨湖、政务这些房龄较新且带双本学区房的房产；其二，买归买，但是不能贷款买，虽然放开房产政策也不能不考虑金融风险，一个家庭如果负债率过高，再加上疫情影响经济，难免出现问题；其三，遏制炒房，防止如去年一样疯狂炒作学区房，个别学区房短短数月涨幅超70%，这个现象必须杜绝。

至于这些房产政策会不会出官方文件，还是参照其他城市口头通知执行，不管是什么方式，合肥楼市真的松绑了。那么合肥饱受诟病的房价还会涨吗？相比较政策更多人关注的结果就是房价会不会涨。新房方面是不会涨价的，因为拿地时就已经框定好了价格，无法变动，但是如果购房人多，激发摇号的盘就多，买到心仪房产的概率就会降低；二房房方面，短时间内不会涨价，因为合肥有着11W+套挂牌量，想涨价也得掂量掂量，但是热门区域的二手房价格怕是会更加坚挺了。