据贵州省兴义市居民反映，10多年前，当地住建局建造了一批廉租房卖给了低保户。但是，到今天这些房子都还办不了房产证。现实生活中，房产证办不下来的小区早已屡见不鲜，但是，住建局卖房也办不了证的我还是头一次遇到。
遇到这种情况，业主该如何维权呢？
一、核实原因
要核实到底是什么原因导致的房产证办不下来。到底是手续问题，还是因为钱的问题？以这个案子为例，相关工作人员回应称，房屋当年消防没验收，还差一些消防设施、消防单位的工程款。从字面意思来看，就是钱的问题。那么就需要核实一个关键问题，当初销售的房款去哪里了呢？
692户住户，如果每户以6万元的价格购买廉租房，共计4000多万都去哪里了呢？记得媒体在采访我这个案子的时候，曾谈到这个问题。记者同志告诉我：据相关人员反馈，当年的房款进入了财政。那么问题又来了，如果真的进入了财政，进入财政之后又去哪里了呢？
通常情况下卖房的收益是要高于房屋的建设成本的，那么为何还会出现拖欠工程款的问题呢？购房人们的钱究竟去了哪儿？而且根据贵州的相关规定，廉租房出售所得房款本身也要用于廉租房保障。十多年过去了，工程款还在拖欠着，谈何保障？
另外，这个项目还有一点需要注意。这个是廉租房对外销售，廉租房的土地往往是划拨的。根据相关规定，需要先补缴土地出让金才能对外销售，才能办理过户。这个项目拖欠的仅仅只是工程款吗？相关的土地出让金补缴了吗？
对于一般的商品房纠纷，往往是开发商转移预售资金导致开发商没钱付清工程款。不论是住建局，还是开发商，如果把预售房款转移走了，都是违法的。
最后，这个项目其实不仅仅是钱的问题办不下来产权证，还涉及手续问题。消防手续没有通过，也是直接导致办不下来产权证的原因。现实生活中，存在不少因为手续问题导致无法办证的。比如规划验收没有通过，比如竣工验收备案没有通过……咱们业主可以到不动产登记中心去问，也可以通过信息公开的方式去挖掘，对办理产权证的前置文件进行信息申请。核实下这些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好对症下药。
二、查处和诉讼
在核实清楚原因后，可以把办不下来证的问题戳破。以超规建面积导致无法通过规划验收为例，如果开发商迟迟不愿意花成本把问题解决，业主就可以以开发商违规建设为由向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。以没钱为例，也可以针对转移房款提起相关的违法查处，要求相关部门查清楚预售房款的具体情况，对违法转钱行为依法处理。把问题摆在台面上，如果相关部门不愿意或者不及时去解决，去处理，咱们业主还可以提起相关的诉讼。
三、民事诉讼
最简单的方式是民事诉讼，但是如果不具备办理房产证的条件，诉要求办证是没有意义的，只能诉要求对方支付逾期办证的违约金。一般情况下，这种方案对开发商的压力不是很大，稀稀拉拉一部分人起诉，开发商其实花不了多少钱。
但是，如果广大业主都能团结起来，都去要求开发商赔偿违约金，在不少项目里，应当赔给所有业主的违约金加到一起，也不是一个小数目。有时候可以通过这种方式去逼着开发商尽快把证办下来。
四、全面施压
遇到产证办不下来，开发商还可能存在其它的违法违规问题。作为业主，还可以通过信息公开的方式对这个项目进行全面的调查和了解，进一步挖掘开发商的违法点。并将违法点进一步转化为谈判的筹码，给开发商施加压力，让开发商看到眼前办证的成本，进而推动产证的办理。
五、绿色通道
其实，国家是十分重视类似住房办证难的历史遗留问题的。在2021年，自然资源部的1号文《自然资源部关于加快解决不动产登记若干历史遗留问题的通知》就是专门针对办证难问题，而且分门别类地提出了相应的解决方式。
比如关于欠缴土地出让价款和相关税费导致的情形。房屋已销售且已入住的住宅项目，开发单位未按出让合同约定足额缴纳土地出让价款，以及将经济适用房等政策性住房按商品房对外出售但未补缴土地出让价款，或者开发单位欠缴税费的，可报经地方人民政府同意，按照“证缴分离”原则，在有关部门追缴土地出让价款和税费的同时，办理不动产登记手续。
在这个文件中创造性提出了“证缴分离”的原则，对于很多的历史遗留问题都有很好的指导意义。遗憾的是，一些地方并没有好好去领会这个文件的精神。所以，当咱们老百姓遇到办证难的问题时候，可以好好用下法律和国家赋予咱们的权利，依法依规去保护自己，守护自己的合法权益。知法懂法，方能更好护法！不要指望别人，要依靠自己。
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