卖“绿本房”毁约？深圳中院：“先转红，再过户”给买家！

作者｜张茂荣

房地产大要案法律专家，粤湾律所主任 首席律师

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前不久，《突发！深圳某区法院：不受理“绿本房”买卖纠纷！｜2023年3月29日裁定》推文后，引发网友关注，笔者也不认同该区法院不受理裁定，目前该案原告已委托本团队提起上诉。

今天给网友分享的则是相反的案例：买卖绿本房发生纠纷，深圳市中级人民法院不但受理并均认定了买卖合同有效，而且判决强制过户，即卖家“先转红，再过户”。

案例：(2018)粤03民终597号2018.07.03 裁判《易伟民与曾桂芳陈志然确认合同无效纠纷二审民事判决书》

基本案情：

2005年6月，买卖双方签署《房屋买卖协议》并经律师见证，成交价43万，付40万后交房，余款3万过户后支付。

2014年10月，卖家办理了己方名下的“绿本”产权证，证书载明：非市场商品房，该业主于2004年6月16日向深圳市龙岗区住宅局购买全成本微利价安居房。

2016年8月，深圳市龙岗区住建局通知卖家可申请办理取得涉案房产全部产权（市场商品房）即“绿本转红本”手续。

卖家拒绝办理“绿转红”，并主动发起诉讼要求确认《房屋买卖协议》无效，买家反诉要求确认《房屋买卖协议》有效，判决卖家办理过户手续。

深圳市龙岗区人民法院一审认为：涉案房产属于全成本微利价安居房，而非市场商品房，签约时仍处于限制上市交易期限内，《房屋买卖协议》无效。

深圳市中级人民法院二审认为：

涉案房产系全成本微利房，分配对象为机关事业单位工作人员，不属于为保证住房困难群体基本住房需求的保障性住房性质，其分配对象在签订合同满5年后经深圳市住房和建设局同意即可申请办理取得全部产权房产证。《房屋买卖合同》中的约定也是在卖家取得该房产全部产权证后买卖双方再办理过户手续，不存在损害社会公共利益的情形，系双方真实意思表示，合同有效。

申请取得“红本”房地产证系买卖交易过程中卖家协助买家办理房产过户手续的先行环节，亦属于卖家应当履行的义务。卖家继续履行内容应具体包括：于本判决生效后十日内根据《龙岗区住房和建设局关于办理XXXX小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》规定的流程申请办理“红本”产权证并提交办证所需的全部资料；在取得“红本”产权证之日起七日内通知买家共同向房地产权登记部门申请将涉案房产转移登记至买家名下。

2018年7月3日终审判决：

1、确认《房屋买卖合同》有效；

2、卖家继续履行《房屋买卖合同》，具体包括：

（1）于本判决生效后十日内根据《龙岗区住房和建设局关于办理某、嘉欣园小区全部产权及权利人变更业务有关事项的通知》规定的流程申请办理涉案房产的全部产权房地产证并提交办证所需的全部资料；

（2）在取得全部产权房地产证（笔者注：绿本转红本）之日起七日内通知买家共同向房地产权登记部门申请将上述房产转移登记至买家名下......

张律说：并非所有“绿本房”纠纷法院都受理，都判决有效，都可以强制过户！

1、并非所有绿本房纠纷法院都予以受理：如涉及违法转让的，法院仍可能以“先行后民”为由裁定不予受理；

2、并非所有绿本房纠纷法院受理后都会确认有效：如经济适用房在限售期内转让的，法院往往会以损害社会公共利益为由确认合同无效；

3、并非所有绿本房纠纷法院受理后都会确认有效并判决强制过户：对于无法完成“绿转红”的，法院不会判决强制过户，如部分历史遗留违法建筑合法化处理后的绿本房；

4、九类“绿本”房：根据《深圳市规划与国土资源局关于颁发新<房地产证>的通知》（深国房规[2009]1号）规定，深圳市合法《房地产证》采用红皮及绿皮两种版本，红皮本记载市场商品房地产，绿皮本记载非市场商品房地产。

凡有下列情形之一的房地产，颁发绿皮《房地产证》：

（一）以行政划拨方式获得的土地使用权；

（二）在行政划拨的土地上建成的房地产；

（三）通过协议方式并按协议地价标准支付地价款的土地使用权（以协议方式按市场地价标准支付地价款的除外）；

（四）在缴付协议地价款的土地上建成的房地产；

（五）获得减免地价的土地使用权；

（六）在减免地价的土地上建成的房地产；

（七）政策性住房，包括准成本房（准成本商品房）、全成本房（全成本商品房）、全成本微利房、社会微利房（微利商品住宅）和经济适用房；

（八）农村居民私人住宅；

（九）房地产登记机关确认的其它非市场商品房地产。

说明：不同的绿本房，发生纠纷后的处理途径、处理结果完全不同，笔者前面推文所述绿本房买卖合同有效均指私宅等不涉及行政违法性的绿本买卖纠纷。