深圳龙华观澜有可能超越深圳北站-红山片区，成为龙华区的新中心吗？

龙华观澜成功出让两宗产业用地，未来这两个产业基地的年产值预计都将超过百亿元！

这是继华为、迈瑞官宣布局观澜之后，片区迎来的又一重磅利好。

曾经一直被深圳人忽略的观澜，如今却带着一种少年感蓬勃向上发展，不得不让人刮目相看。

甚至有很多人说，龙华未来还得看观澜！

观澜有可能超越深圳北站-红山片区，成为龙华区的新中心吗？

01.

两个百亿产业基地来了

观澜再迎高光时刻

7月12日，龙华成功出让位于观澜街道的A932-0867、A932-0868两宗工业用地。

这两宗地位于桂芳路与樟桂路的交汇处，属连片用地。

A932-0867地块由深圳市中光电发展集团有限公司以底价5790万拿下，将建新型显示产业智能制造基地。

项目完全成熟后预计创造就业岗位约5000个，集聚中高端专业技术、管理人才，形成年产值达百亿，贡献年税收超亿元。

A932-0867地块现状

A932-0868地块由深圳市沃特沃德信息有限公司以底价5680万拿下，将打造一个集智能手机、智能机器人、可穿戴智能设备等多种移动智能终端设备生产制造于一体的基地。

项目完全成熟后预计创造各类就业岗位约6000个，集聚中高端专业技术、管理人才，形成年产值超百亿，贡献年税收超亿元。

A932-0867地块现状

这也是继华为拿下观澜“巨无霸”用地、迈瑞官宣布局观澜后，片区再次迎来的两个重磅科技企业。

百亿级高科技企业竞相入驻，加上强大的产业发展规划，观澜在龙华乃至整个深圳的存在感都越来越强。

02.

龙华一路向北，

华为超级大厂+迈瑞总部都来了，

观澜要火上加火！

过去十余年，在深圳中轴上，深圳一路向北，让龙华从二线关外后花园一步步逆袭成“宇宙中心”。从龙华北站CBD再沿着四号线的轨迹一路向北，伴随着龙华区政府迁至观澜，这里正在成为充满希望的新中心城区。

从区位上看，观澜在龙华区东北部，地处深圳中轴线的“北大门”，踞梅观科技创新走廊核心带之上，往北是东莞松山湖，往南是福田CBD，串联了华为、富士康两大全球电子信息产业巨头，是未来城市发展的黄金走廊。

2016年，大观澜拆分为三个街道——观湖街道、福城街道、观澜街道，但是在购房者心中，仍然习惯将这三个街道统称为：观澜。（注：本文中的观澜也是指未拆分前的大观澜）

大观澜一分为三之后，迎来了新的发展机遇。尤其在产业规划上，着力打造国际科技产业示范区，区域产业、各项基建配套都在加速落地，片区未来的发展也越来越被外界看好。

主要体现在如下几个方面：

1、市政封面：区政府所在地

观澜是龙华区政府所在地，龙华新区成立之初，便确定新区政府选址观澜，定位行政科技文化中心。政府新址一般都选择在最具发展潜力的地带，更是各种行政文化配套最齐聚的地方。

根据规划，龙华区政府旁将落成四大文体中心——市政图书馆（在建中）、观湖美术馆、观湖文化体育中心（在建中）和鹭湖三馆一院（图书馆、群艺馆、文化馆、大剧院均已开建）。待这些市政配套建成后，观澜的城市面貌、居住品质都会跃升一个台阶。

2、产业起飞：华为将在观澜建76万平大厂

龙华重点打造的六大片区：北站国际商务区、九龙山数字城、鹭湖中心城、龙华国际商圈、大浪时尚小镇，观澜文化小镇，其中三个都与观澜有关，足见观澜在龙华未来发展中的重要性。

龙华新规划的产业圈

此外，观澜处于梅观科技创新走廊轴芯位置，串联起龙华重要科技节点的梅观创新走廊，沿线布局着华为、富士康、富士施乐等国际名企，以及观澜高新园、锦绣科学园等高端产业园区，成为名副其实的“超级产业走廊”。

2020年，观澜高新园、九龙山智能科技城-福民创新园片区一同被纳入深圳国家级高新区，成为全市创新发展的新高地。

截至2020年，观澜鹭湖辖区内集聚了260余家国家高新科技企业，福城街道进驻国家高新技术企业增至148家，仅九龙山科技城就汇聚了美团、电子科技、富泰华、泰衡诺等规上企业32家，现状产值达2500亿元。

最为重磅的利好是，2021年10月，华为以2.39亿的底价拿下观澜“巨无霸”产业用地，将建76万平“大厂”，这块地或将用于建设新能源超级大厂，将极大提升观澜的城市价值。

要知道华为坂田总部基地有约3.8万名员工，东莞松山湖基地可容纳约4万名员工，预计观澜华为新总部可以吸纳至少3万名员工。大量高知人才、高购买力的人群涌入，对观澜是很大的利好。

今年5月，继华为之后，迈瑞又以1.06亿拿下观澜一工业用地，正式入驻龙华观澜总部。宗地建面约36.8万平，将建医疗器械标杆制造基地。

大量高科技龙头企业的进驻，也让观澜的未来充满了想象。

迈瑞拿下的观澜地块

3、旧改扎堆：足以再造3个福田中心区

据不完全统计，未来观澜片区共有108个村旧改，超200个旧改项目，片区逾2500万㎡城市更新，足以再造3个福田中心区，仅次于两个前海核心区的面积。目前已吸引万科、卓越、华润、鸿荣源等一线品牌开发商进驻。

观澜旧改分布图

旧改密、范围大，说明观澜是龙华未来重点打造的区域，北站、红山之后，龙华人居升级往北走也不是没有道理。

大面积的城市更新，将使整个观澜的面貌焕然一新。相较于北站商务中心区，观澜有大量可供开发的新土地，未来变化更大，潜力更大。

4、交通配套：地铁零突破

吸引外溢需求的最重要因素就是交通。观澜有四大快速道路——梅观高速、清平高速、机荷高速、坂澜大道，直连福田、南山、罗湖、宝安等全市各大核心区，而且还是唯一拥有有轨电车的片区。

2020年10月，地铁4号线北延线正式通车，观澜结束了“零地铁时代”，也大大缩短了观澜中心到福田、南山的时间。

此外，观澜还规划有地铁18号线和22号线。22号线又叫龙华中轴线，定位为市域快线，将实现观澜与福田中心的快速联系，串联了福田保税区、深圳北、民治、观澜高新区、观澜中心商贸区、观澜北汽车产业区等重点片区。

地铁+主干道+有轨电车的多维交通系统，使得观澜与龙华中心、福田无缝连接，可以承接各中心区的外溢客户。

未来，随着一大批产业、地铁、公共配套的到位，观澜将蜕变成龙华一个重要的中心区！比起深圳北站+龙华现代商贸中心，这里更科技、更文化。

03.

超越深圳北站-红山，

龙华未来还得看观澜？

近年来也有很多人说，作为龙华区政府所在地以及科技核心区的观澜，未来极有可能超越深圳北，成为龙华的新中心。

楼校长以为，这也并不完全是异想天开。虽然目前观澜的城市面貌还远赶不上深圳北站-红山片区，目前的产业和入驻的企业体量，想形成势能也还需要时间。

但是产业决定未来，有产业的地段，活力才是可持续的。而龙华的产业规划，尤其是智能制造和生物医药等新兴产业，主要都集中在观澜。观澜当前已坐拥龙华超过70%的产业，形成了千亿级的产业规模，是龙华独一无二的产业发展高地。

深圳北站定位为商务核心区，可惜除了一个高铁站，暂时还没有能拿得出手的大型企业、成规模的商业，迟迟没能发展起来；而观澜的产业定位是面向国际的，发展是全方位的，有很多高科技企业入驻。

有了经济和人才的筑底，再加上区政府也坐落于此，与之匹配各项公共文化休闲配套也都在加速落地，整个区域的未来充满想象空间。

再来看片区的楼市情况：2019年10月观澜片区二手房成交均价4.8万/平，到了2020年9月，地铁开通前，二手房成交均价直接逼近6万/平，甚至有些楼盘如合正观澜汇一期、仁山智水花园二期的成交价突破了7万+。

2020年9月，观澜部分小区二手房成交均价

而当下观澜的新盘售价目前大多在4.5万/平-5万+/平，长期看好观澜的朋友，可以着重关注片区中心地铁沿线楼盘，尤其是配套齐全的大盘。

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