城市里高楼林立，“寿命”不过50年？到年限了该怎么处理？

前言

1998年，伴随着改革开放的春风，住房制度也开始了改革的历程，进行了商品化改革。住房商品化改革以来，高层住宅越发普遍。来看具体数据。

截至目前，我国共35万座楼房建筑，超过8层楼的有24万。2015年以后，15层以上的住宅楼占据了8层以上高楼的71%。数据非常直观得表明了我国高层住宅的情况。就有人疑惑：城市里高楼林立，“寿命”不过50年？到年限了难道要一一爆破吗？答案来了。

现行商品房屋使用年限是70年，七十年一满，这些高楼大厦该如何处理？难道要在城市中进行爆破吗？下面我们来看一下，城市高层住宅在使用年限到期后的处理方法。

首先，明确一下商品房使用年限的概念，这个概念包括两种，一种是设计使用年限，一种是土地使用年限。前者五十年，后者七十年。两个是不同的概念。

有车的朋友应该更能理解设计年限，就像车辆有一个免检期，在到期后就要进行车辆年检，不合格就得返厂维修，而不是整辆车报废重新买新车。

不等于“保质期”概念，不是说到期之后这个房子就不能使用了。这个概念意思是房屋设计的条件或要求情况，主要规定的是建筑材料。比如房屋保温层的材料年限25年，那25年后如果出现脱落需要翻修。

除了设计年限，还有一个构成--土地使用年限。在土地使用期满之后，若设计检查过关，不需要报废或者回收房屋，那么这个期限自动延长，业主重新签订土地使用合同和缴纳土地使用费即可。

综合理论和实际情况，使用年限到期的房屋并不会被拆除，被拆除的房屋都是存在安全隐患，或者因土地升值等等因素。总而言之，到期的房屋除了特殊原因外，都是自动延期使用的。

所以高层建筑拆除的原因很简单--价值耗尽。我国目前的高层建筑存在一个普遍的问题，那就是20-30年后，甚至没有到年限规定的50年70年，建筑地基础设施的损坏非常严重。

比如电梯老化无人维修、低压供水、内部保温层或防水层脱落，这些问题都需要业主自己出钱维修，开发商在房子交付完成后，是不会支付使用损耗的价钱的。

若要维修，那业主们需要设立一个公共维修基金，但是这个基金内部价格是对标几十年前也就是房屋刚交付时的物价水平的，可以说完全不够现在的维修费用，还不如卖房重新买一套。

那这些既没有到年限，也没有出现致命安全问题的高层楼都如何处理？难道留在原地让它们当个几十年钉子户，等到自然报废了再去拆除吗？

这些问题是已经城市化高度推进的发达国家已经经历了的，我们借他山之石以攻玉，看一下国外怎么处理的，如何维修或者用其他方法管理这些“无人小区”。

战后资本主义国家出现新发展，1960年代，英法两国出现了人口大量增长。除了本土新增人口数量巨大以外，还伴随着移民潮的到来，对住房的需求激增。

为了缓解人口带来的住宅与环境承受压力，欧洲国家的住宅房也越建越高，顶峰时期高层建筑占比超过80%。这个数据超过了我国目前的高层建筑占比。

上个世纪由于技术原因，这些高层建筑陆续出现了不少问题，保暖、排水、照明等等都出现设备老化、耐久度差的毛病，就算有物业管理，但是此类问题层出不穷，居民难以忍受纷纷搬走。

多年后，物业对这些建筑也进行了修整。但由于资金缺乏等原因，建筑整修虎头蛇尾，收效甚差。本就很少的居民就将房子低价出租，自己搬走。

这就是目前发达国家的高龄城市住宅面临的困境，能住，但是设施和环境极差，只能以低价出租。住在这里的人鱼龙混杂，三教九流，治安隐患大。

没有物业、没有配套基础设施、租户也不在乎房子的维护，这种小区就形成了一个奇异的小型自治区域，游离在城市管理和法律的灰色地带。

政府也有出钱修缮的计划，但是房屋老化严重，修了之后没多久又坏，居民没钱修理，政府也没钱再次修房子。这样陷入一个废旧房屋的死循环。

在城区内的小区尚且这样，若是在离城市较远的地区，这些住宅区就会沦为无人居住的鬼城，没有常人的踪迹，只有一些流浪动物或者流浪汉、罪犯徘徊于此。

那么没有通过设计检查、或者因为土地交易等原因需要报废的房屋都是如何进行处理的呢，一般都会采用哪些技术在人口密度高的城市里进行高楼拆除？

如今世界上高层建筑的拆除都已趋于成熟，而且高层建筑的拆除要比修建更加容易。国外早在1900年就开始修建高层楼房，拆除的技术成熟稳定，我们也可以借鉴。

最直接暴力也是最方便的方法就是爆破法。若是周围环境开阔，地广人稀，会将建筑直接爆炸拆除。但是这种方法也伴随着极高的风险，爆破的过程也会带来大量的石头烟尘。

所以城市高层建筑一般采取QB切割施工法拆除。就是先将建筑上层固定住，然后从上往下或者从下往上一层层按序拆除。该种方法适用于城市。

拆除的方法这么多，成本也是大家关心的话题。拆除成本几乎是忽略不计的，因为在拆除过程中，建筑材料如结构钢筋、门窗、混凝土、砖块等等都可以进行二次售卖，建筑拆除甚至是一门赚钱的生意。

结语

所以城市高楼该何去何从？从经济学的角度来看，高容积的规划更最大发挥优势，城市高楼建筑之势将会越来越多。如何管理应对高楼，将成为未来城市管理的难题。

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