课前提问
俗话说 “远亲不如近邻”，但具体到日常生活中，邻里纠纷却时有发生。楼上漏水导致楼下损失是现实中常见的邻里纠纷类型，类似纠纷也频见于媒体。这类纠纷案件通常法律关系明确，但关于漏水原因、损失价值的确定双方通常存在很大争议，业主该如何依法维权？又该注意哪些问题呢？
举个栗子
老张和小李是上下楼层的邻居，多年来两家关系一直不错，却因为一件事产生了不小的矛盾：2022年1月，老张发现自家房屋大面积渗水，导致顶面、墙面等不同程度破损脱落，后经物业和供暖公司排查，确定渗水是楼上小李家卫生间暖气热熔点漏水导致的。
两家私下进行了多次协商，派出所也出面参与协调，但老张和小李始终未能对损失赔偿一事达成一致。于是，老张到法院起诉了小李，要求其赔偿因漏水造成的各项损失，包括维修费用、租金损失、误工费、油费等。同时，关于维修费的具体金额等相关佐证，老张向法院提交了发票。
法条链接
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十五条：行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。依照法律规定推定行为人有过错，行为人不能证明自己没有过错的,应当承担侵权责任。
《中华人民共和国民法典》第二百八十八条：不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。
《中华人民共和国民法典》第二百九十六条：动产权利人因用水、排水、通行、铺设管线等利用相邻不动产的，应当尽量避免对相邻的不动产权利人造成损害。
《中华人民共和国民法典》第一千一百六十七条：侵权行为危及他人人身、财产安全的,被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
法官释法
如果楼上业主确因自身原因造成楼下住户“受水”，楼上住户应及时查找漏水原因并进行维修，还应当就其不当行为给楼下住户造成的损害承担赔偿责任。本案中，老张家房屋渗水确实是因为小李家的暖气漏水下渗造成，小李理应对此承担责任，赔偿老张相应的维修费用以及因漏水造成的其他财产损失。
老张向法院提交的发票等佐证，法院予以采信。
关于老张主张的租金损失，因为其只提交了房屋的出租合同，但却没有相关的租金支付记录、房屋出租备案记录、纳税申报记录等予以佐证，小李对此也不予认可，故法院综合证据情况未予采信。
但是因房屋的维修，确需给予必要的维修及空置散味的时间，所以法院在必要的限度内，对房屋空置导致的租金损失予以酌定。
关于油费、误工费，均不属于直接损失，法院不予支持。
随堂笔记
面对类似情况，小政提示广大网友：
1.楼上漏水有可能是楼上住户的原因，也有可能是开发商的原因，也有可能是物业的原因，应尝试先与楼上住户沟通，了解具体情况，只要当事人能证明是楼上住户造成的漏水问题，可以向楼上住户申请索赔；如果是由于物业对公共部分疏于管理导致漏水的，则可以找物业处理；如果有证据证明为开发商的原因，则由开发商进行赔偿。如果出现几方相互推诿的情形，可对多方进行起诉，确定责任归属，合理弥补损失。
2.在发现漏水情况后，首先应当保护现场，进行证据固定，在收集证据时可以拍照、录音和录像等，具体包括对漏水部位、物品损失等进行拍照、录像，对留存报修、维修记录和相关费用单据予以保存，必要时可以通过申请专业机构进行鉴定来确定。
3.如果是新买房屋，还在保修期内，又确信不是人为破坏，不管是受损业主还是楼上邻居业主，都应保留证据，及时让开发商修补处理。业主也可以自行找人维修，费用由开发商来出，如发生纠纷可将开发商起诉至法院。
整理 | 雷若彤
资料 | 北京大兴法院
编辑｜雷若彤
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